Evergreen Spa, detenuta al 97% da Qatar Holding e per il restante 3% da Manfredi Catella, lancia un’Opa su Coima Res. L’idea è quella di ritirare tutte le azioni della società quotata a Piazza Affari. L’Ipo era avvenuta nel 2016 con un certo successo. La quotazione iniziale era di 10 euro. Nel 2022, a sei anni di distanza, l’offerta di acquisto delle azioni è sempre a 10 euro, con grande delusione di chi in questi anni pensava che lo stato di grazia del mercato immobiliare milanese si riflettesse sulle azioni di Coima Res.
Manfredi Catella, fedele ai progetti
Con la fondazione di Coima Res Manfredi Catella intendeva continuare il progetto valorizzazione di Porta Nuova, iniziato da Hines e completato grazie all’abilità finanziaria della società americana. Dal 2016 al 2022 la storia ha testimoniato la fedeltà all’idea originale.
La notizia è importante, nonostante sia passata quasi non osservata – soltanto il Sole 24 Ore ne ha riferito in dettaglio, ma non nelle prime pagine. Le ragioni della rilevanza della notizia, secondo gli azionisti di Evergreen, si ascrivono alla volontà di crescere più rapidamente nel mercato degli uffici. Ma anche alla possibilità di accedere ai finanziamenti in modo più rapido e muoversi con maggiore libertà senza i doveri di una società quotata. In definitiva, agire come una public company. Il focus dovrebbe rimanere Milano.
Manfredi Catella è stato senz’altro il più ambizioso degli operatori del mercato immobiliare dell’area metropolitana di Milano. L’asta per il Pirellino messo in vendita dal Comune di Milano nel 2019, e vinta contro i concorrenti Agnelli-Elkann appena prima dello scoppio del Covid, entrerà nella storia della internazionalizzazione di Milano. Manfredi Catella al prezzo di 180 milioni si aggiudicò uno dei pezzi immobiliari più ghiotti sulla piazza di Milano.
Mercati azionari diffidenti
I due anni di Covid hanno innescato un rapido mutamento della situazione economica e gli azionisti di Coima Res ne hanno preso atto: “Lo sconto sul Net Asset Value amplificato da pandemia e un contesto geopolitico non favorevole, ha limitato la crescita tramite aumenti di capitale”. Da quando si prevedono aumenti dei tassi di interessi, politiche restrittive delle banche centrali e riduzione dei bilanci, i mercati azionari guardano con occhi meno favorevoli alle molte società – specialmente immobiliari – in cerca di capitali per crescere o per gestire il proprio indebitamento.
Il Sole 24 Ore commenta il delisting di Coima come un preludio alla crescita. Ma non può negare che fino ad ora il titolo ha dato poche soddisfazioni. Il rialzo del valore degli immobili, che nel 2016 si stava avviando, è avvenuto. La ragione di fondo sono stati i tassi di interessi vicino a zero in Italia e addirittura negativi in Germania. L’attrattività degli immobili, rispetto a altre forme di investimenti, è stata clamorosa. Ma poco o nulla si è rispecchiato nel titolo Coima.
Ora le condizioni di finanziamento sono cambiate. Il denaro è diventato caro, così come le proprietà. E infine sono diventate carissime le materie prime e i materiali di costruzioni. Si calcola un minimo di +30% di costo per la realizzazione di un edificio. I costi dell’energia, la guerra in Ucraina, la pandemia e la rottura delle catene di approvvigionamento rallentano la modernizzazione di Milano e dell’area metropolitana. A ciò si aggiungono i costi per la protezione dell’ambiente, del clima e l’ecologia.
La classe media milanese, in difficili condizioni a causa della stagnazione dei redditi, diventa cauta nell’affrontare l’acquisto di un appartamento nuovo. Così come cauti sono gli industriali nell’affittare gli uffici.
